BGH: WEG-Verwalter muss bei Kündigung Vollmacht vorlegen

Kün­digt der Haus­ver­wal­ter dem Haus­meis­ter einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge, muss er dem Kün­di­gungs­schrei­ben eine Voll­machts­ur­kun­de bei­le­gen. An­sons­ten kann der Emp­fän­ger die Kün­di­gung zu­rück­wei­sen. Das entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. Februar 2014.

In einer Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung wurde mehr als zehn Jahre nach Abschluss des Hauswartsvertrages mehr­heit­lich be­schlos­sen, den bis­he­ri­gen Ver­wal­ter ab­zu­be­ru­fen und die Ver­trä­ge mit dem Haus­meis­ter au­ßer­or­dent­lich zu kün­di­gen. Der neu be­stell­te Haus­ver­wal­ter teil­te dem Haus­meis­ter mit, dass er in Aus­füh­rung des Be­schlus­ses den Ver­trag frist­los kün­di­ge.

Der Haus­meis­ter wi­der­sprach der Kün­di­gung dar­auf­hin schrift­lich und rügte die feh­len­de “Voll­macht/Voll­machts­vor­la­ge” des Ver­wal­ters. In der Vorinstanz wurde der Kündigung statt gegeben, da eine Zu­rück­wei­sung der Voll­macht nach § 174 Satz 1 BGB nicht mög­lich sei, wenn die Ver­tre­tungs­macht nicht auf einer Er­tei­lung einer Voll­macht durch den Ver­tre­te­nen, son­dern auf ge­setz­li­cher Grund­la­ge be­ru­he. So folge beim WEG Verwalter die Voll­macht zur Kün­di­gung aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 (WEG). Da­nach sei der Ver­wal­ter be­rech­tigt, im Namen der Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und mit Wir­kung für und gegen sie sons­ti­ge Rechts­ge­schäf­te und Rechts­hand­lun­gen vor­zu­neh­men, so­weit er hier­zu durch Ver­ein­ba­rung oder Be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Stim­men­mehr­heit er­mäch­tigt sei.

Das sieht der BGH anders. Nach seinem Urteil war die Kün­di­gung un­wirk­sam, weil ihr keine Voll­machts­ur­kun­de bei­lag. Der Haus­meis­ter hatte der Kün­di­gung un­ver­züg­lich unter Hin­weis auf die feh­len­de Voll­macht wi­der­spro­chen, wie es das Ge­setz vor­sieht. Der Ge­setz­ge­ber habe mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Kom­pe­tenz ein­ge­räumt, dem Ver­wal­ter durch Mehr­heits­be­schluss eine wei­ter­ge­hen­de Ver­tre­tungs­macht als die be­reits ge­setz­lich vor­ge­se­he­ne zu er­tei­len.

Der am ein­sei­ti­gen Rechts­ge­schäft der Kün­di­gung nicht wil­lent­lich be­tei­lig­te Haus­meis­ter habe ein schüt­zens­wer­tes In­ter­es­se an der Frage, ob der han­deln­de Ver­tre­ter be­voll­mäch­tigt war und das einseitige Rechts­ge­schäft Wirk­sam­keit er­lang­te oder nicht. Des­halb, so der BGH habe der Ver­wal­ter auch gegen die WEG einen An­spruch auf Aus­stel­lung einer Ur­kun­de, aus der sich seine Ver­tre­tungs­macht er­gibt.

RA Ulrich Löhlein, Berlin

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=5a34a20c523ab0e9addc2cd6f0f91aff